« Quand on évoque l’immobilier, on pense immédiatement à la bulle spéculative, relève Adam S. Posen, économiste au Peterson Institute, à Washington. Mais, à la base, il y a bel et bien une demande réelle. Sans elle, il ne pourrait y avoir de phénomène spéculatif. » De fait, on constate une hausse continue de la demande en logements. Selon une étude statistique établie par Euromonitor International, « les classes moyennes dans le monde sont en augmentation constante (1) », ce qui se traduit par une pression accrue sur le marché immobilier dans les villes. Tensions démographiques et amélioration sensible du pouvoir d’achat dans nombre de pays émergents concourent ainsi à faire progresser l’ensemble mondial de 8 % en moyenne annuelle.

Bien entendu, cette demande est loin d’être satisfaite totalement, et le manque de logements est une réalité que partagent plusieurs nations riches (Italie, Grèce, Royaume-Uni...) ou non (Algérie, Egypte, Argentine...). De plus, cette tendance est renforcée par l’augmentation, constante elle aussi, des ménages composés d’un seul adulte, notamment en Amérique du Nord, en Europe de l’Ouest et au Japon.

C’est ce déséquilibre global entre la demande et l’offre qui est, entre autres, à l’origine du développement extraordinaire de l’activité immobilière dans le monde. Comme le note une étude du cabinet Xerfi, depuis le début des années 2000, « la croissance continue du chiffre d’affaires mondial des activités immobilières  (2) » a été sans précédent. Avec un taux moyen de progression de 4 % par an (et un pic record de 10 % en 2001), ce secteur a été l’un des plus dynamiques, contribuant au maintien de l’essor de l’économie mondiale malgré le dégonflement brutal de la bulle des nouvelles technologies à partir de mars 2000.

L’immobilier étend sa sphère d’influence dans plusieurs domaines : l’activité économique « réelle », le crédit, la consommation des ménages et l’emploi de l’épargne en vue de se constituer un patrimoine. Selon les évaluations les plus fréquentes, le secteur immobiler — expression qui regroupe les agences, les financements et le courtage, d’une part, et la construction hors travaux publics, d’autre part — est le huitième employeur du monde, et 80 % des postes qu’il crée concernent le bâtiment (3).

« Tout repli de l’immobilier
est synonyme d’augmentation
du nombre de demandeurs d’emploi »

En France, où il contribuerait à 18 % de la croissance du produit intérieur brut (PIB) selon l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF), l’immobilier représenterait le principal moteur de l’économie, le deuxième producteur de richesses — derrière les services aux entreprises — et le sixième employeur, avec 7 % des effectifs (4). Aux Etats-Unis, il totalise 15 % de l’activité économique ; avec une vingtaine d’indicateurs la concernant, c’est l’activité la plus surveillée par les instituts de conjoncture américains. « Une loi simple s’applique à la majorité des économies développées, rappelle l’économiste américain William Fleckenstein. Tout repli de l’immobilier est synonyme de ralentissement de la croissance et d’augmentation du nombre de demandeurs d’emploi (5). »

Il reste que, dans de nombreux pays, il est très difficile d’évaluer sa contribution exacte à l’économie nationale en raison de l’absence de statistiques fiables. On a par exemple tendance à minorer l’importance du travail non déclaré sur les chantiers. Le bâtiment est, avec l’hôtellerie et la restauration, l’une des activités qui emploient le plus de travailleurs « au noir ». Cette immixtion dans l’économie informelle est une aubaine pour les trafiquants en tout genre, qu’il s’agisse des réseaux de passeurs de clandestins ou de groupes mafieux à la recherche d’activités légales pour blanchir une partie de leurs ressources.

Plus de 10 000 milliards de dollars
placés dans ce secteur
par les investisseurs institutionnels

De surcroît, l’immobilier est une activité essentielle pour la consommation et les dépenses d’équipement. Dans les pays industrialisés, il figure au premier rang de la consommation des ménages, qui y consacrent en moyenne entre 20 % et 30 % de leur revenu. Outre le loyer, ce poste englobe toutes les dépenses concernant le logement (crédit, assurance, etc.) et son équipement, dont la part ne cesse de progresser. Il devrait même continuer à croître de façon importante au cours des prochaines années car le secteur va attirer plusieurs centaines de milliards de dollars d’investissements au titre de la lutte contre le réchauffement climatique. Les bâtiments existants émettent la moitié des émissions de dioxyde de carbone et absorbent 40 % de la consommation énergétique.

L’émergence annoncée d’une « économie verte » — piste de plus en plus évoquée pour contrer la récession — devrait être à l’origine du lancement de travaux de modernisation et de mise aux normes environnementales ; les premières estimations de ce marché tablent sur un minimum de 1 000 milliards de dollars pour les seuls pays développés.

Mais l’immobilier n’est pas qu’un simple acteur économique, si important soit-il. C’est aussi un produit d’investissement puisque plus d’un tiers de l’épargne mondiale des particuliers lui est dédié, à des fins d’acquisition ou de constitution d’un patrimoine (l’immobilier représente 70 % de celui des Français). Contrairement à une idée reçue, ce ne sont pas les ménages qui sont à l’origine de la bulle spéculative, mais essentiellement les investisseurs institutionnels et les fonds divers : alimentant la tendance haussière naturelle de ce marché, ils ont placé à travers le monde plus de 10 000 milliards de dollars dans le secteur (y compris les investissements dans l’immobilier de luxe) au cours des huit dernières années.

Comme l’explique un gérant de fonds parisien qui tient à garder l’anonymat, la bulle spéculative trouve son origine dans la convergence de deux mouvements d’importance : le premier est le désir, spontané ou non, de nombreux ménages d’accéder à la propriété ; le second est celui de l’industrie financière, dont la stratégie consiste, ces dernières années, à recycler une partie de ses liquidités dans des prêts très rémunérateurs à destination des particuliers.

Pour convaincre les premiers, les sociétés immobilières et les lobbys financiers ont encouragé les pouvoirs politiques à tenir des discours favorables à l’accession à la propriété (lire « Des agences prises à leur propre piège »). Cela a été le cas par exemple aux Etats-Unis lors des campagnes présidentielles de 2000 et 2004. Lors de celle qui a précédé sa réélection, M. George W. Bush avait même plaidé pour une « société de propriétaires » (ownership society). L’argument est repris par M. Nicolas Sarkozy, en septembre 2006 : « Notre projet est de rendre possible l’accès à la propriété pour tous (6)  », a-t-il indiqué dans un discours électoral. En Chine, les autorités ont légiféré à la fin des années 1990 pour permettre aux Chinois d’accéder aux prêts hypothécaires ; la part des ménages qui ont contracté un tel crédit est passée de 1 % en 1998 à 13 % en 2006, cette proportion devant atteindre 24 % en 2015.

Depuis la crise des prêts hypothécaires (subprime), on sait que l’intérêt de l’industrie financière pour l’immobilier ne résidait pas uniquement dans l’octroi de prêts aux particuliers. Une fois titrisés, ces crédits ont alimenté un marché secondaire de la dette et ont servi d’élément de référence à l’élaboration de produits dérivés divers, dont les fameux Credit Default Swap (CDS), qui permettaient à des investisseurs de s’assurer, entre autres, contre les risques de non-remboursement des emprunteurs. Ce marché a enflé en dehors de tout contrôle, et l’incapacité de certains ménages à faire face à leurs engagements a provoqué la brutale dépréciation des CDS, entraînant par ricochet d’importantes pertes pour le secteur bancaire (7).

Toutefois, la crise immobilière aurait pu être évitée ou moins importante si la Réserve fédérale américaine (Fed) n’avait pas mené une politique monétaire aussi laxiste au début des années 2000. Des taux directeurs passés de 6,25 % à 1 % en moins de deux ans ont permis aux banques d’emprunter facilement et d’être plus disposées à accorder des crédits aux ménages. Dans ses Mémoires, l’ancien président de la Fed Alan Greenspan se défend d’avoir voulu alimenter à dessein une bulle immobilière et explique ses choix par des raisons politiques : « L’augmentation du nombre de propriétaires renforçait le soutien au capitalisme de marché (8).  » (Lire « Tous petits propriétaires ».)

Plusieurs économistes de renom, dont le « Prix Nobel » (9) Paul Krugman, accusent l’ancien président de la Fed d’avoir sciemment transformé ce secteur immobilier en levier pour doper de manière artificielle la consommation et la croissance (10). Le mécanisme utilisé est très simple. Pour le détenteur d’un prêt hypothécaire, la baisse des taux signifiait la possibilité de renégocier ce crédit de manière avantageuse et de dégager des liquidités pour consommer. C’est d’autant plus important que la consommation des ménages équivaut aux deux tiers de l’économie américaine. On comprend dès lors l’importance pour Washington de maintenir son dynamisme par tous les moyens.

Cette richesse était virtuelle ;
la valeur des biens pouvait se déprécier
à tout moment

« La Réserve fédérale, déplore l’économiste américain Jeff Faux, a fait de l’immobilier et du désir de propriété un prétexte pour que les ménages s’endettent en permanence. Le but du jeu était de leur permettre de continuer à consommer dans un contexte où il leur était impossible d’obtenir des hausses de salaire. Cela peut paraître irrationnel, mais les gens se sentaient riches après avoir acquis un bien immobilier, même à crédit. Rares sont ceux qui les ont mis en garde en leur expliquant que cette richesse était virtuelle et que la valeur de ce bien pouvait se déprécier à tout moment en fonction de l’évolution du marché. »

En France, M. Sarkozy a lui aussi défendu le recours aux prêts hypothécaires rechargeables dans le débat autour de l’augmentation du pouvoir d’achat des Français. En simplifiant, ce dispositif repose sur l’hypothèque d’un prêt immobilier — laquelle sert de garantie à un ou plusieurs prêts à la consommation. Au fur et à mesure des remboursements, d’autres prêts peuvent être obtenus, ce qui présente le risque d’aggraver les cas de surendettement.

La combinaison entre taux bas, irruption des fonds spéculatifs dans l’immobilier et endettement récurrent des ménages a finalement conduit à la catastrophe aux Etats-Unis, puis dans le reste du monde. La spéculation a poussé les opérateurs à construire toujours plus (40 % des emplois créés aux Etats-Unis entre 2001 et 2007 l’ont été dans le bâtiment) et, lorsque les logements en surnombre n’ont plus trouvé preneurs, les ménages à faibles revenus ont été encouragés à entrer dans la danse pour alimenter la bulle en achetant des logements qu’ils n’avaient même pas la possibilité de louer. Cet enchaînement a conduit à la crise des subprime, puis à la quasi-faillite de plusieurs grandes banques qui avaient spéculé sur ces produits risqués (11).

Mais tous les pays développés n’ont pas été touchés de la même manière. Cette crise a montré que l’environnement sociologique peut constituer de sérieux obstacles aux stratégies politiques recourant à l’endettement immobilier pour soutenir la consommation et la croissance. La France et surtout l’Allemagne ont jusqu’à présent limité les dégâts car une majorité de ménages y considèrent qu’il est plus sûr de louer son logement que de l’acheter. Outre-Rhin, par exemple, seuls 44 % d’entre eux possèdent un actif immobilier, les autres préférant éviter de s’endetter, même si le nombre de crédits hypothécaires progresse de 5 % chaque année. Dans ces deux pays, la notion d’hypothèque revêt un aspect social dévalorisant, contrairement aux Etats-Unis ou au Royaume-Uni.

Akram Belkaïd

(1) « Housing Trends », Londres, 15 juillet 2008.

(2) Activités immobilières dans le monde, Xerfi, Paris, novembre 2007.

(3) Données émanant des organisations internationales : Fonds monétaire international (FMI), Banque mondiale, Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE).

(4) L’immobilier dans l’économie, IEIF, Paris, 2008.

(5) Economy sinks as we save bankers, Contrarian Chronicles, 3 novembre 2008.

(6) « Contre la précarité, permettre à chacun d’être propriétaire », discours tenu à la convention pour la France d’après, 14 septembre 2006.

(7) Lire « Le krach du libéralisme », Manière de voir, n° 102, décembre 2008 - janvier 2009.

(8) Alan Greenspan, The Age of Turbulence. Adventures in a New World, The Penguin Press, New York, 2007.

(9) Stricto sensu, Prix de la banque de Suède en mémoire d’Alfred Nobel.

(10) Lire notamment Paul Krugman, The Conciense of a Liberal, W. W. Norton, New York, 2007.

(11) Lire Ibrahim Warde, « Fannie et Freddie tombent à l’eau... », Le Monde diplomatique, octobre 2008.